John Fedele / Getty Images
Å ansette en profesjonell til hjemmeoppussingsarbeid kan være en frustrerende prosess for en huseier. Det er sannsynligvis sjelden at du arbeider med storskala reparasjon eller anleggskontrakter, men du står overfor en entreprenør som sannsynligvis utsteder flere slike kontrakter hver uke. Med denne forskjellen i erfaring, er det lett å føle at dekket er stablet mot deg når du evaluerer og forhandler kontrakter med en proff. Men du kan raskt få tillit ved å lære det grunnleggende om de to måtene profesjonelle entreprenører estimerer kostnader når de oppretter kontrakter: fastprisforslag (også kjent som budforslag ), og estimere forslag.
Forstå fastprisforslag
Et fastprisforslag er et forslag der entreprenøren ser på situasjonen, vurderer mengden arbeid og materialer som kreves, og deretter siterer en fast pris for å fullføre arbeidet. Denne typen forslag kalles også et budstil-forslag eller prisforslag .
Fastprisforslaget er nesten alltid det som brukes til mindre prosjekter. Noen ganger engangsreparasjoner eller små ombyggingsprosjekter, for eksempel installasjon av varmtvannsbereder, reparasjon av oppvaskmaskin, eller til og med gulvinstallasjon, er enkle nok til at det er ganske enkelt for en entreprenør å forutsi sine egne kostnader og sitere et flatt bud for arbeidet.
Vær imidlertid oppmerksom på at kontrakter basert på et fastprisforslag fremdeles vil inneholde et innebygd beredskapsgebyr som beskytter entreprenørens fortjenestemargin. Ofte er denne beredskapen bare kjent for entreprenøren. Det utgjør en ekstra påslag som gjør det mulig for entreprenøren å beskytte fortjenesten selv om uforutsette omstendigheter kommer. For eksempel kan en interiørmaler som har kontrakt under et fastprisforslag innse at han har beregnet feil mengden maling som trengs. I stedet for å belaste huseieren et ekstra gebyr for den ekstra kostnaden, absorberer maleren kostnadene gjennom beredskapsavgiften som er innebygd i budet.
Denne beredskapen representerer en normal, til og med nødvendig del av å drive virksomhet som entreprenør. Hvis ikke beredskapen blir brukt, blir dette i hovedsak ekstra fortjeneste for entreprenøren. Det er ikke noe ulovlig eller uetisk med denne ordningen, selv om det gir mening for deg å følge med på materialene som brukes i arbeidet. Budet og kontrakten vil spesifisere materialene som skal brukes, og eventuell nedgradering av materialer bør diskuteres og godkjennes av huseieren. Du vil ha muligheten til å se og ta valg om materialer og bør konsulteres når endringer blir nødvendige.
Pros
-
Forslag med fast pris (bud) garanterer en spesifikk jobb for en spesifikk pris, noe som gjør prosessen enkel og gir deg større trygghet.
-
Hvis prosjektkostnadene øker, vil entreprenøren til en viss grad absorbere dem med beredskapen. Dette er grunnen til at budet noen ganger blir referert til som et inkluderende bud. Huseieren godtar ikke risikoen for mindre ekskluderende ting. Når du vet at prosjektkostnader ikke sannsynligvis kommer til å gå ut av kontroll, kan du bedre utvikle budsjettet.
-
Budforslag er de vanligste, og kan derfor være den mest komfortable typen forslag for mange huseiere.
Ulemper
-
Det er en grense for uventede kostnader som kan dekkes av beredskapen. En gulventreprenør kan for eksempel ikke forventes å reparere gulvbjelker hvis det oppdages at de er i dårlig forfatning. Entreprenøren vil enten gjøre dette som et eget prosjekt via en endringsordre, eller så har du muligheten til å ansette en annen person til å utføre arbeidet.
-
En entreprenør kan være motivert for å kjøpe de billigste materialene og ansette de billigste underentreprenørene. Selv om billig ikke alltid oversettes til lavere kvalitet, gjør det noen ganger. Faktisk er begrepet entreprenørklasse (eller byggherreklasse ) mye brukt for å referere til minimalt akseptable og rimelige byggematerialer.
-
Fastprisforslag gjør det vanskeligere å sammenligne mellom forskjellige entreprenører fordi varer kan være oppført annerledes.
Forstå estimerte forslag
I et forslag til estimat-stil er all arbeidsaktivitet og materiale i prosjektet oppført i møysommelig detalj. Du blir fakturert for materialene som brukes, faktiske timer og arbeid utført av underleverandører. Entreprenørens gebyr uttrykkes i form av en prosentandel av prosjektkostnaden. Denne typen kontrakt kalles også en tidsmateriell eller en kostnad-pluss kontrakt.
Disse kontraktene er de mest gjennomsiktige siden du vil se veldig tydelig hvor mye overskudd entreprenøren gjør, men disse kontraktene kan være veldig store og kompliserte, siden de kan liste hundrevis av forskjellige ordrelinjer. Ingenting vil bli utelatt - ikke engang perifere utstyr som bærbare toaletter, avrullingsdumpere, tillatelser og henting av avfall.
Estimatforslag er karakteristiske for større prosjekter som tillegg eller boligbygging. På grunn av kompleksiteten i disse prosjektene, vil det faktisk være umulig å gi ut et fastprisforslag for slikt arbeid.
Når du vurderer estimater fra forskjellige entreprenører (standardrådgivning er å anmode om tre bud), kan denne typen kontrakter være enklere å sammenligne, siden varene skal samsvare, en for en.
Pros
-
Som huseier kan du foretrekke fakturering som tydelig identifiserer arbeidstid og materialer, siden det ikke er noe beskyttet av en beredskapsavgift. Du betaler bare for utført arbeid og materialene som brukes - pluss en fast prosentandel av påslag for entreprenøren.
Ulemper
-
En entreprenør har mindre insentiv til å shoppe rundt for billigere materialer og underleverandører. En entreprenør kan velge en prisgunstig underleverandør over en lavere pris bare fordi han liker å jobbe med den ene over den andre.
-
Denne typen kontrakter har en viss risiko, da det er lett for spiralutgifter på grunn av uforutsette omstendigheter. En huseier må være villig til å tilby praktisk involvering for å kontrollere kostnadene.
-
Fordi entreprenørens gebyr er beregnet fra prosjektkostnaden, står han for å tjene mer penger hvis kostnadene er høyere.
