Getty Images / Amy Kay
Din "gjør-det-selv" -holdning er prisverdig, men på et tidspunkt må du ansette en boligreparatør og betale noen for å fikse noe i hjemmet ditt. Det kommer til å være situasjoner der du ikke har tid, lyst eller dyktighet til å utføre en bestemt reparasjon eller gjøre noe av det arbeidet du trenger å bli utført. Vi ansetter alle noen for å fikse noe i huset vårt på et tidspunkt. Det du finner her er noen veiledning om når og hvordan du velger en boligreparasjons- eller vedlikeholdsentreprenør.
Typer hjem reparasjonsentreprenører
Når du trenger reparasjonsarbeid utført hjemme hos deg, vil du vanligvis ansette en spesialitetstype håndverker som kalles en ”underleverandør”, som er annerledes enn en hovedentreprenør (GC) eller byggherre. En hovedentreprenør eller byggherre er et selskap som skal bygge et større renoveringsprosjekt eller bygge et nytt hjem og ansetter alle de individuelle underleverandørene.
GC er den overordnede koordinatoren for et større prosjekt og gir vanligvis ikke arbeidskraft for å bygge huset. Det kommer fra underleverandører eller "handler" (byggfag). På et nytt hjem eller et stort husreparasjons- eller renoveringsprosjekt kan disse underdelene omfatte gravemaskin, betongunderstell, grovt innrammet tømrerpersonell, takarbeidere, rørlegger, mekanisk (HVAC) elektriker, ferdig snekker, maler, gulv osv. GC ansetter disse underleverandører direkte og direkte "holder" kontraktene sine. Det betyr at de jobber for ham og at de er under kontrakt med ham. Du vil ha en kontrakt med bare GC, ikke GCs subs.
GC tjener penger på å merke underleverandørenes kostnader i prosent av byggebeløpet (vanlig) eller som et engangsgebyr (ikke så vanlig). For denne profesjonelle avgiften sørger han eller hun for administrasjon og planlegging av subs, betaler subs, gir tilsyn med byggingen, gir dumpsters, port-a-john, forsikring og andre diverse ting du trenger for å bygge et hus eller konstruere et tillegg. Underleverandørene tjener pengene sine ved å ta betalt på arbeidskraft og ved å merke opp materiale.
GC er "generalist", og underleverandører er "spesialister." Når du trenger en bestemt ting som er fast i hjemmet ditt, trenger du en spesialist, og den personen er spesialundertraktøren, for eksempel en rørlegger.
Når det gjelder å ansette noen til vedlikeholdsoppgaver, er det kanskje mange som gjør dette arbeidet som ikke er en lisensiert underleverandør. De kan bare være en "fyr med en lastebil, " for eksempel en rennestein, en blad raker eller noen ganger en maler. Selv om det kan fungere å bruke denne typen mennesker, må du være forsiktig siden problemer med utførelse og ansvarsforhold fortsatt eksisterer, men du vil ikke ha den juridiske beskyttelsen du har når du bruker en lisensiert entreprenør. Kort sagt, unngå fristelsen helt, og bruk alltid en lisensiert entreprenør.
Bestemmer når jeg skal bruke en entreprenør
Å bestemme seg for å bruke en entreprenør er en som ofte er personlig. Det vil komme ned til evaluering:
- Komfortnivået ditt med oppgaven på handt Ditt tidsbudsjett
Hvis du drar utover et enkelt husreparasjonsprosjekt til nye teknisk utfordrende installasjoner som å legge til elektriske kretser eller legge en vask, bør du først sjekke om det kreves tillatelse fra din lokale bygningsavdeling. Du trenger ikke tillatelse for mange reparasjoner av hjemmet, men du kan trenge en tillatelse for "nytt arbeid", spesielt for elektrisk, oppvarming, kjøling og avløp. I noen tilfeller vil tillatelsen kreve at en lisensiert entreprenør gjør arbeidet for å beskytte publikums helse, sikkerhet og velferd. I noen tilfeller kan det være nødvendig at den lokale bygningsinspektøren vurderer arbeidet ditt under byggingen og etter at det er fullført.
- Føler jeg meg trygg på å gjøre (eller i det minste behagelig å prøve) denne reparasjonen? Er konsekvensene akseptable hvis det tar meg lengre tid å gjøre prosjektet enn jeg forventer? Vil jeg virkelig prøve dette prosjektet?
Slik styrer du prosjektet
Når du bestemmer deg for å ansette en entreprenør, bør du vite hvordan du effektivt kan styre ham, enten det er et raskt husreparasjonsprosjekt eller et stort boligrenoveringsprosjekt eller nybygg. Uansett er det noen retningslinjer du må følge for å styre arbeidet til alle du leier for å jobbe hjemme hos deg:
- Ansett en lisensiert, forsikret entreprenør. Definer forventningene til begge parter (du og dem) og greie å de forventningene. I det minste ha et signert dokument (en kontrakt, eller signert og akseptert forslag) som skisserer hva de vil gjøre for deg (kalt Scope of Work), definer hvor mye det vil koste og hvor tid er et problem, definere hvor lang tid det vil ta og når de vil starte og fullføre. Definer betalingsbetingelsene før arbeidet startes, og gjør vilkårene til en del av den signerte dokument. Definer forventningene og kravene dine til å rydde opp i arbeidet og beskyttelsen av omkringliggende områder som en del av det signerte dokumentet (for eksempel en takhager må beskytte landskapet ditt under en takavrivning og rydde opp i alt søppel.) Diskuter rettighetene til entreprenøren for å få tilgang til hjemmet når du ikke er der om nødvendig, og bruk av vann, strøm. (Merk: Forsøk å ikke ha entreprenøren hjemme når du ikke er der; dette beskytter deg og dem.) Før entreprenøren starter arbeidet, snakk en vennlig samtale om hva du vil at de skal være forsiktige med hvis du har noen bekymringer. om ting.Når arbeidet foregår, la entreprenøren generelt være i fred. Vær vennlig, men kom deg ikke i veien. Observer hva de gjør. Hvis du er bekymret for noe du ser, kan du spørre entreprenøren om det, men prøv å la dem få arbeidet sitt. Entreprenører tjener penger ved å komme seg inn og ut av en jobb. Diskuter det "ekstra": Det vanskeligste problemet du kan oppleve er den mulige forespørselen fra entreprenøren om en "Change Order" eller "Extra". Dette resulterer i en lagt til koster deg, og det er derfor du trenger et klart definert arbeidsomfang. En forespørsel om en endringsordre er rimelig bare hvis entreprenøren kommer i en situasjon på prosjektet som ikke var forutsett av ham, eller er en endring i omfanget av deg. Hvis du får en forespørsel om en endringsordre, bør du gjennomgå den med entreprenøren i rettferdighet. Hvis det er en endring i omfanget eller resulterte i at det tok mer tid på grunn av noe du gjorde, bør du gå gjennom og betale det hvis du synes det er rettferdig. Hvis det er noe som alltid var en del av omfanget, har du en mer delikat situasjon og kan trenge å stå fast basert på vilkårene som er definert i det signerte dokumentet. Bunnlinjen? Hvis du trenger å forhandle om en pris på en endringsordre som du ikke forutså, prøv å dele forskjellen med ham. Rapport og rettferdighet går langt i å løse disse problemene. Når reparasjons- eller vedlikeholdsarbeidet er fullført, må du sørge for å gjennomgå arbeidet, personlig, før du foretar endelig betaling til entreprenøren. Forsikre deg om at arbeidsplassen blir rengjort som forventet, og at arbeidet ser bra ut. Ikke bli forhastet med å betale for noen grunn. Hvis du er fornøyd med arbeidet deres, kan du fortelle dem det.
Hvordan velge en god entreprenør
Dette kan virke skremmende, men det er ganske greit. Forsøk å velge entreprenører du måtte trenge på hastebasis før du trenger dem. Hvorfor? For hvis du har en nødreparasjon og trenger å finne noen raskt (som også er god og rettferdig), har du ikke tid til å gå gjennom en lang valg- og screeningsprosess. Det verste du kan gjøre er å velge noen fra Gule Sider uten å intervjue dem først.
Den enkleste og en av de beste måtene å velge en mulig entreprenør er å få referanser fra venner, familie eller en eiendomsmegler du stoler på. En annen god metode er å bruke en gratis tjeneste som HomeAdvisor som lar deg lese sanntidsanmeldelser av entreprenørens arbeid.
Når du har noen navn, kan du møte dem, se etter "kjemi" eller rapportere og observere deres profesjonalitet. Høflighet, respekt, punktlighet og evnen til å kommunisere er noen av de viktigste egenskapene en entreprenør kan ha ved siden av sin grunnleggende kompetanse. Uansett hvor god noen er, hvis ikke de klikker med deg på disse punktene, ikke ansett dem.
Du bør også være oppmerksom på tegn på stoffmisbruk som alkohol eller marihuana. Hvis du mistenker noe her, må du ikke ansette entreprenøren.
Her er en sjekkliste over ting du må vurdere når du velger din entreprenør.
Bruk rangeringer av “Beste”, “Bra”, “OK”, “” Fair ”og“ Avvis ”for å klassifisere noen av disse elementene.
Få navn på mulige entreprenører:
- Du har hatt god personlig erfaring fra å jobbe med en entreprenør Pålitelig henvisning fra direkte erfaring fra familie eller venner Du kjenner til entreprenørens rykte, men har ingen direkte erfaring. Du fant dem fra en bransjeforening eller generell reklame
Statlig entreprenørlisensiering (de må oppgi nummeret hvis det er lisensiert):
- Licensed; har aldri hatt klage eller har disiplinære tiltak tatt lisensiert; har ingen tidligere klager innlevert i minst tre eller flere år lisensiert; aktuelle klager eller handlinger mot dem i løpet av de siste tre årene Entreprenøren har ingen lisenser
Entreprenørforsikring (be om å se sertifikatene deres) :
- Arbeidsmannskompensasjon og generell ansvar Generelt ansvar (kroppsskade og materielle skader) Entreprenøren har ingen forsikringer
Forretnings levetid:
- I virksomhet mer enn 10 år med samme navn I virksomhet fem eller flere år med samme navn I virksomhet ett til fem år med samme navn Ny virksomhet under ett år
Stabilitet og permanenthet:
- Har et fysisk forretningskontor og adresse Har bare hjemmekontor eller svartjeneste Kun mobiltelefonkontakt, ingen kontor
Referansesjekk:
- Positive tidligere aktuelle referanser fra minst fem kunder En til fire positive referanser fra tidligere kunder Ingen reelle referanser eller negative referanser gitt
Erfaring:
- Spesialiserer seg i det arbeidet du ønsker å bli utført Kan utføre det arbeidet du ønsker, men gjør også andre typer arbeid Lite til ingen erfaring i det arbeidet du ønsker å bli utført
Omfang og pris:
- En detaljert beskrivelse av omfanget av arbeidAbsumpsjoner (hvis noen) er tydelige og nøyaktige. Entreprenør tilbød IKKE rabatt for å "registrere deg nå". En entreprenør vil garantere arbeidet. Alle muntlige entreprenørrepresentasjoner er skriftlige. Ingen mer enn 25 til 33 prosent ba om forhåndsbetaling. Endelig betaling påkrevd til arbeidet er fullført
Få bud og vurdere et estimat
Dette er et ekstremt viktig aspekt ved vellykket ansettelse av en entreprenør. La oss bryte det ned:
Arbeidets omfang:
Dette definerer hva entreprenøren gjør for deg. Forsikre deg om at det dekker alle tingene du vil fullføre. Det skal også stave ut alt forberedelsesarbeid, beskyttelse av omkringliggende områder, rydde opp osv.
Å gjennomgå omfanget av arbeid mellom entreprenører er et essensielt element i evalueringen av anbudsestimatet deres. Her er noen ting du må se etter innen forskjellige entreprenører:
- Maler: Beskriv hvordan de planlegger å forberede overflaten på utvendig eller innvendig maling. Dette trinnet gjør eller bryter en malingsjobb. Definer om de skal skrape all løs maling (best), vaske det ytre (vær forsiktig, da dette kan skade områdene rundt, og du må vente til veggen er helt tørr før du fortsetter med arbeidet), grunning (best), spotpriming (OK). Angi antallet strøk maling som foreslås, og merke og kvalitet på malingen, osv. Forsikre deg om at de beskytter områdene rundt og rydder opp i alt søppel. Gartner: Uansett hva de sier eller hvor mye de avfeier dette problemet, må du sørge for at de forstår at du vil ha buskene og rotkulene til trærne dine plantet under bakken. Ikke godta å lage et grunt hull, og plasser deretter planten i den og omring rotkulen med en haug med skitt og mulch. Forsikre deg om at de fjerner ledningen rundt rotkulen eller løsner garnet og plasser rotkulen helt i bakken til bare ca 6 ”strekker seg over bakken. Forsikre deg om at de også garanterer installasjonen og levetiden til anlegget i en spesifisert periode. Forstå ditt ansvar for vanning. Taktekker: Tak sjekker sjelden fra helvetesvikt, de lekker fra blinkende feil. Det du vanligvis ikke kan se, er hvor vann kommer inn. Forsikre deg om at de spesifiserer hvor blinking brukes. Vær bekymret og gjennomgå hvordan de blinker et ytre hjørne av en skorstein eller vegg. På et mursteinhus er det best å kutte mursteinfugene for det blinkende og deretter forsegle skjøten. Dette er mye bedre enn å spikre den blinkende til murveggen og stole på caulk. Hvis du bor i et kaldt klima, må du sørge for at de installerer et gummi is / vann-skjold langs hele kanten av taket ditt som strekker seg fra takets kant til minst 24 "forbi ytterveggen. Forsikre deg om at de beskytter plantene og buskene dine og rengjør rørlegger: Hvis mulig, prøv å forhandle frem en fast pris for deres arbeid. Rengjøring av tilstoppet avløp blir ofte priset på en "per fot" -base for den "renselseslangen" som brukes, men noen rørleggere gir en fast pris for dette arbeidet. Ideelt sett bør du forhåndsvelge et avløpsrens for nødutløpsrensing. For det første forventer du å betale en premiumpris for nødanrop.
Hva “er” og “ikke” er inkludert i budet:
Noen ganger må en entreprenør ta kvoter eller forutsetninger i budet sitt, for eksempel materiell mengde, tilgang til hjemmet ditt, etc. I tillegg vil de noen ganger spesifisere hva de ekskluderer i budet. Gjennomgå forutsetninger og unntak med entreprenøren nøye. Spør dem høflig om rimeligheten til antagelser og unntak. Hvis ikke, vil disse elementene sannsynligvis bli en endringsordre senere. Når du evaluerer og sammenligner bud mellom entreprenører, antar antakelser og unntak hvor du har et eple og en appelsin.
Entreprenørrepresentasjoner:
Din største bekymring her er entreprenørens vilje til å skrive noen av de muntlige fremstillingene han eller hun har gjort for deg for å få jobben. Hvis de har gitt muntlige forpliktelser, men ikke vil gi dem skriftlig, er det grunn til avvisning.
Pris:
Se etter en avtalepris som er godt fordelt, oversiktlig og lettfattelig. Hvis det er uklart, har de ikke tatt seg tid til å forstå dine krav, omfanget av jobben eller jobben. Ikke velg valget bare på pris.
Incentiver:
Entreprenøren må ikke tilby deg rabatt eller kontante insentiver for å umiddelbart signere kontrakten.
Betalingsbetingelser for kontrakt:
Be om å bli fakturert per post etter at arbeidet er fullført, men forvent at de fleste vil ha betaling rett etter at arbeidet er utført. Hvis de vil ha kontanter, er det ikke et godt tegn. Hvis det var behov for materialer før arbeidet kan starte (f.eks. Takhager eller maler), vil de ha en første betaling for materialer. Forsøk å minimere dette beløpet så mye du kan. Forsøk å ikke betale mer enn 33 prosent på forhånd, og bare godta det med et meget anerkjent selskap.
Bunnlinjen
Forhåpentligvis ga denne oversikten nyttig informasjon om vellykket ansettelse, administrasjon og samarbeid med entreprenører. Ikke vær redd for å be om hjelp fra en av disse proffene når det trengs - det er jobben deres syv dager i uken.
