Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Mange hjemmeforbedringer og reparasjoner utføres av huseiere og til og med noen entreprenører uten fordel av lovpålagte byggetillatelser og obligatoriske inspeksjoner som følger med dem. Årsakene til å omgå dette regelverket er mange, ofte fordi en huseier eller entreprenør prøver å smette unna utgiftene til tillatelsen, eller fordi de frykter at skatten vil øke hvis forbedringene offisielt blir katalogisert. I virkeligheten er de fleste (ikke alle) frykten for tillatelsesprosessen grunnløs, og potensialet for alvorlige problemer er ganske stort hvis du ikke søker om riktig tillatelse og ikke klarer å inspisere arbeidet ditt. Her er tolv realiteter om byggetillatelsesprosessen som mange ikke er klar over.
Du trenger kanskje ikke tillatelse i det hele tatt
Mye nervøsitet forekommer fordi huseiere tror at enhver reparasjon eller forbedring de gjør rundt huset vil bli undersøkt med en fin tannkam av en inspektør som er innstilt på å fange opp hver eneste lille feil. I virkeligheten er det mange reparasjoner og forbedringer som kan gjøres uten tillatelse. Reglene for dette varierer mye fra fellesskap til fellesskap, og det samme prosjektet som krever byggetillatelse og planlagte inspeksjoner i ett sted, trenger kanskje ikke ett i en annen jurisdiksjon. Men generelt sett har du lov til å erstatte de fleste eksisterende elementer i hjemmet uten tillatelse, mens alt som endrer strukturen i hjemmet ditt eller representerer en forbedring av eiendommer vil kreve tillatelse. Du kan for eksempel bytte ut en ødelagt veggbryter eller en utslitt kran, men hvis du legger til et dekk eller et rom, krever det tillatelse. Samfunnet ditt kan ha ressurser på nettet som forklarer hvilke typer arbeid som krever tillatelse og inspeksjoner, eller du kan ringe tillatelseskontoret og be om å snakke med en inspektør.
Du kan snakke med tillatelseskontoret anonymt
Noen mennesker frykter at øyeblikket du umiddelbart ringer til de lokale byggekontrollene og tillater kontor, blir du umiddelbart flagget for granskning. Dette er rett og slett ikke sant. Tillatelseskontoret eksisterer for å sikre at boligutbedringer gjøres trygt og ikke utgjør noen risiko for beboerne, og inspektører svarer generelt gjerne på spørsmål. Hvis det ikke er noen inspektør tilgjengelig for øyeblikket, vil en ringe deg tilbake og svare på spørsmål du har, for eksempel "Trenger jeg en dampsperre bak mine flisdusjvegger?" eller "Hvor høyt kan garasjen min være?"
Tillatelseskostnader varierer
Du kan bli overrasket over å vite at det ikke er noen fastsatt avgift for en byggetillatelse, men at tillatelseskostnadene varierer i henhold til den estimerte kostnaden og kompleksiteten til prosjektet. Å bygge et gjerde kan for eksempel kreve en tillatelse på 55 dollar, mens det å bygge et stort nytt hus kan kreve en byggetillatelse på $ 2000. Nasjonalt kostet den gjennomsnittlige byggetillatelsen $ 1.043 i 2018, med et typisk utvalg fra $ 400 til omtrent $ 1700. Men disse gjennomsnittlige kostnadene representerer mange tillatelser for nybygging av hele hus, og det er mange prosjekter som byggetillatelsene koster $ 100 eller mindre. Det er ganske vanlig at tillatelseskostnadene er basert på en prosentandel av de forventede kostnadene for prosjektet. Hvis du jobber med en entreprenør, er kostnadene for tillatelsen vanligvis inkludert i budet du har mottatt.
Eier / byggherretillatelse kan være problematisk
Noen huseiere bekymrer seg for at byens inspeksjonskontorer ikke lar dem gjøre sitt eget arbeid, men bare vil utstede tillatelse til profesjonelle entreprenører. Dette er en annen myte siden inspeksjonskontorer rutinemessig gir tillatelse til huseiere å gjøre alle slags arbeid selv - til og med å tjene som GC (hovedentreprenør) når de bygger et helt hus. For denne typen prosjekt kan samfunnet ditt utstede en spesiell "eier / byggherretillatelse" som lar deg okkupere huset i en spesifisert periode (vanligvis rundt ett år) mens du underleverer de individuelle oppgavene for jobben. Som eier / byggherre fungerer du som din egen hovedentreprenør i stedet for å ansette en. Dette gjør at du kan spare på det smertefulle gebyret fra 15 til 25 prosent som kreves av GC-er, men du bærer også byrden av potensielle forpliktelser, hvorav mange kan være alvorlige. Å ansette en lisensiert, forsikret, bundet entreprenør isolerer deg bedre fra disse forpliktelsene.
Forenklinger kan drepe tillatelsen din - og prosjektet ditt
Uansett hvor en kraftledning, avløpsnett, fortau eller annen vanlig og kontinuerlig servicevei passerer gjennom eiendommen din, har du sannsynligvis en servitutter - en lovlig begrensning som forhindrer deg i å gjøre endringer som påvirker eller begrenser disse verktøylinjene eller andre funksjoner. Det er for eksempel tilfeller der en del av eiendommen din kan være forbeholdt en potensiell fremtidig vei. Du vil ikke være i stand til å bygge videre på noen del av eiendommen din der det er en servitutter.
Hvis du vil lære om eventuelle servitutter som er gjeldende, kan du sjekke eiendommens tomt, tilgjengelig på nettet på fylkeskommunikatøren eller på kontorene. Generelt har du aldri lov til å bygge på servitutter, med mindre det er mindre tillegg, for eksempel gjerder.
Tilbakeføring av eiendommer er kritiske
Tilbakeslag er obligatoriske buffere mellom eiendomsgrenser og permanente strukturer som bidrar til å opprettholde en følelse av åpenhet i lokalsamfunn, samt sørge for sikkerhetsmarginer i tilfelle branner. For eksempel, hvis du utvider siden av hjemmet ditt, må du være oppmerksom på den lokale byggekodens nødvendige tilbakeslagsavstander. Det vil sannsynligvis også være tilbakeslagsregler for å utvide en eiendom til forsiden og baksiden av et hus. Vanligvis innebærer dette å opprettholde en minimumsavstand mellom kanten på strukturer og de kartlagte eiendomsgrensene. Strukturelle hjemmetillegg, garasjer, skur og dekk kan alle være underlagt disse tilbakeslagsreglene. Igjen kan ditt lokale byggekontrollkontor gi deg beskjed om hvilke tilbakeslagsbestemmelser som gjelder.
Avvik er mulig
Selv om det sjelden fravikes servitutter, er det noen ganger tillatt å gjøre brudd på tilbakeslaget og noen andre reguleringsbehov gjennom den juridiske prosessen med å søke om og motta en varians. En varians er et offisielt godkjent unntak fra reguleringsordninger. Vanligvis etterspør man avvik når en huseier ønsker å bygge et større hus på sin eller hennes tomt enn det som er tillatt etter reguleringsbestemmelser. Ved å be om en varians kan huseieren få lov til å bygge det større huset, eller å fullføre et romtillegg som bryter tilbakeslagsreglene. Tillatelseskontoret kan konsultere med naboer når en avvik blir bedt om, og godkjenningen av dem kan være nøkkelen til å oppnå avviken.
Aksjebyggeplaner kan ikke godkjennes
Du kan tro at en hvilken som helst husplan eller blåkopi som er publisert eller opprettet av en arkitekt, eller en hvilken som helst offentliggjort bygningsplan for et skur eller garasje, automatisk er tilstrekkelig for å få tillatelse. Aksjebyggingsplaner florerer på Internett. Huseiere kan i stedet for å bruke $ 1.500 tilpassede arkitekttegnede planer kjøpe ferdige planer for så lave som $ 500 til $ 600 for et to-roms, to-bad hus med garasje.
Men det lokale kontoret for byggetillatelse kan ikke godkjenne disse planene. Selv om internettplanene kan ha blitt tegnet av en arkitekt, kan kontoret ditt kreve at planene opprettes av en arkitekt med lisens i staten.
CCR kan legge til begrensninger
Andre potensielle snags når du søker tillatelse er betingelsene, pakter og restriksjoner (CCR) som ofte finnes i planlagte samfunn, underavdelinger eller planlagte enhetsutviklinger (PUD). CCR fungerer som en type "skygge reguleringsordinans" - ordinanser innenfor ordinanser. Disse begrensningene kommer i tillegg til de kommunale forordningene dine, og du må oppfylle dem for å unngå brudd på avtalen din med nabolagsforeningen.
Inspeksjoner er obligatoriske
Inspeksjonen er en integrert del av den samlede tillatelsesprosessen, og under ingen omstendigheter skal du eller din entreprenør ignorere dette trinnet. Med noen prosjekter vil det til og med være to inspeksjoner - én i "ujevn" -stadiet og en sluttkontroll. Dette er ikke noe å frykte siden inspektøren er der bare for å sikre at arbeidet er utført på en sikker måte. Det er ofte et veldig kort, perifert besøk. Når en inspektør allerede er kjent med en entreprenørs arbeid, er inspeksjonen noen ganger lite mer enn et innkjørt blikk. Inspektører kan være litt mer flittige med inspeksjonen hvis arbeidet er utført av en huseier, men det er fortsatt en veldig rutinemessig prosess.
Å svikte en inspeksjon er ikke en katastrofe
Den viktigste grunnen til at noen huseiere ikke søker om byggetillatelse, er at de gruer seg til ideen om å unnlate en inspeksjon. Men dette er ikke så farlig. Du vil ha enhver mulighet til å rette opp eventuelle problemer som har blitt flagget. Inspektøren vil returnere for en annen inspeksjon (eller til og med en tredje eller fjerde, om nødvendig) og avskrive (eller "stenge") tillatelsen når arbeidet er gjort til hans eller hennes tilfredshet.
Å ignorere tillatelsesprosessen er alvorlig
Det kan være veldig fristende å ignorere tillatelsesprosessen og skjule arbeidet du gjør, spesielt hvis det er i hjemmet der du kan jobbe uten at noen ser det. Og selv om du kanskje kan klare deg med dette, er det like sannsynlig at slike snarveier vil koste deg masse til slutt. Hvis det kommer fram at du har utført arbeid uten en nødvendig tillatelse, kan du bli tvunget til å søke om tillatelse etter dette til en betydelig økt pris. Og kanskje du til og med må rive ut vegger eller tak for at arbeidet skal bli inspisert. Hvis du har gjort noen feil, vil du bli tvunget til å rive hele jobben og begynne på nytt.
Din huseiers forsikringsdekning kan også bli påvirket. Skulle du for eksempel ha en flom eller brann på grunn av dårlig rørleggerarbeid eller elektrisk arbeid, har forsikringsforsikringen din sak for å nekte dekning hvis arbeidet ble utført uten tillatelse.
