Justin Sullivan / Getty Images
Selv om det ikke er utbredt annonsert, kan et føderalt støttet program som heter FHA 203 (k) lån bare være din billett til å få det forbedringsprosjektet gjort. Det er også en måte å bidra til å strømlinjeforme prosessen slik at du ikke bruker mer tid på å snakke med långivere enn du er til arkitekter og entreprenører.
Hovedvarselet med dette programmet er at du må sikre deg FHA 203 (k) mens du forhandler om ditt første boliglånskjøp av huset. Vær oppmerksom på at lånet FHA 203 (k) ikke er for alle, selv ikke for de som kvalifiserer. En årsak er det uunngåelige byrået. Faktisk erkjenner HUD dette og har innført et program for å sertifisere uavhengige 203 (k) konsulenter som kan glatte prosessen for deg.
Sammendrag
- "Rehab lån" er kallenavnet for FHA 203 (k) Boliglånsforsikring. Dette programmet administreres av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD). Du kan få opp til $ 35 000 for forbedringer (minimumsbeløp du kan ta er $ 5000).Du må ta dette lånet når du kjøper huset. Rødt bånd er involvert i dette lånet, men det er konsulenter som kan hjelpe deg. Du kan ikke ta lånet for bare noe. Du kan bare bruke den til tillatte boligforbedringsprosjekter, som har en tendens til å løpe på linje med sikkerhet, rørleggerarbeid, modernisering, utvidelse og mer.
Hva er et FHA 203 (k) Rehab-lån?
Å sikre seg finansiering når du finner ut at diamant-i-grovt hus kan være et reelt problem. I hjertet ditt vet du bare at det vil være blokkeringen, men långivere kan ikke dele den visjonen. Selv om du er i stand til å få finansiering for å kjøpe huset, står du fremdeles overfor den skremmende oppgaven å sikre det andre settet med finansiering for rehabilitering.
Et FHA 203 (k) lån er et kombinert pantelån og ombyggingslån utstedt av pantelångivere og forsikret av HUD. Du kan få opp til et lån på $ 35 000 for å forbedre huset ditt, men bare for et begrenset antall boligforbedringsprosjekter.
Hvorfor er regjeringen så sjenerøs? Det handler ikke så mye om raushet som det handler om det større, globale bildet og den amerikanske økonomien. Via HUD og FHA 203 (k) -programmet er regjeringen mer bekymret for å gjenopplive eller opprettholde hele samfunn og sikre at landets lager av eksisterende hus ikke imploderer. Likevel kan du personlig dra fordel av disse omfattende motivene.
Hjelpe med å løse Equity Gap-problemet
Fordelen med FHA 203 (k) -programmet er at det fyller ut den manglende egenkapitalen som trengs av huseiere av nylig kjøpte boliger.
Å kjøpe et hus som trenger hjelp og sikre finansiering for det samtidig, er et paradoks. Du må først bygge opp egenkapital i huset før du kan ta opp et nytt lån på det. Egenkapital er vanligvis bygd opp ved å betale ned hovedstol på lånet mens boligen øker i verdi. Dette tar tid.
Et mindre ønskelig alternativ er å få et usikret eller signaturlån for det ombyggingsarbeidet. Selv om du kan få et usikret lån, vil rentene være langt høyere enn hvis du får et lån som bruker hjemmet ditt som sikkerhet.
Uten FHA 203 (k) vil huseiere typisk først finne et hus som trenger øm kjærlig omsorg. Deretter søker de om et første pantelån som bare dekker husets kjøpesum. Selv om dette ser ut til å være ideelt, kan ikke låntakere be om at $ 35 000 ekstra blir lagt til det første pantelånet. Første pantelån dekker bare kjøpesummen og ikke noe mer. Etter kjøpet av boligen og etter å ha eid huset en stund, ville huseieren søke om et annet pantelån, boliglån eller HELOC (egenkapitallinje) for å betale for ombyggingene.
Hva HUD / FHA gjør er å fylle ut det gapet mellom husets nåværende egenkapital og lånebeløpet ved å forsikre lånet. I hovedsak er det som den rike onkelen som trer inn og sier: "Jeg vil fungere som en støtter for dette lånet til huset kan forbedres."
Fordeler
- Du får ett første pantelån for å dekke kjøp og ombygging av det tiltenkte hjemmet ditt. Dette sparer deg for å ta to separate lån. Dette lånet fungerer som et godt trykk for å komme i gang med boligutbedringer. Fordi programmet forventer at du bruker pengene til rehabilitering, må du komme i gang innen rimelig tid. Dette forhindrer deg i å utsette i flere år. I motsetning til noen lån som har korte nedbetalingsperioder, låner FHA 203 (k) parallelt med lånet på lånet ditt. For eksempel, hvis du har et tradisjonelt 30-årig pantelån, har du også 30 år til å betale tilbake ombyggingsdelen av lånet.
ulempene
- På grunn av programkrav vil lånets avslutningsperiode vanligvis være lengre enn med et vanlig lån. Lukkeperioder varierer fra 60 til 90 dager. Ditt valg av långivere er begrenset. I stedet må du jobbe av HUDs liste over godkjente långivere fra FHA 203 (k). En betydelig mengde byråkrati er involvert. For å kvalifisere deg for lånet, må du sende inn et detaljert forslag, inkludert arkitektoniske tegninger.
Liste over tillatte renoveringer
Den tillatte ombyggingslisten høres begrensende med det første. Men husk at disse definisjonene kan strekkes og fortsatt forbli legitime ombygginger. Generelt er HUD bekymret for at 203 (k) penger ikke skal brukes til "luksusartikler og forbedringer", slik de betegner det.
Likevel understreker de også at "maleri, romtillegg, dekk og andre gjenstander selv om hjemmet ikke trenger noen andre forbedringer" vil falle innenfor rammen av 203 (k). Tillatte prosjekter:
- Ombygginger for en funksjonshemmet person Modernisering av et utdatert hjem Forbedre hjemets energieffektivitetLandskapsarkitektur og annet utvendig arbeid Tak, takrenne og downspout installasjon eller utskiftingAndre boligets struktur og / eller rekonstruere boligenEliminere sikkerhetsrisikoer Estetiske forbedringer Rørleggerforbedringer, inkludert brønn- og septiksystemarbeid Gulvtillegg / utskiftninger (inkluderer gulvbehandlinger)
Er FHA 203 (k) et mirakelån?
På bakgrunn av det kan FHA 203 (k) rehabiliteringslån (ofte feilaktig omtalt som et 201k lån) virke som et mirakel. Når alt kommer til alt får du penger til å kjøpe huset og ekstra penger til å pusse opp huset, og du får det med en gang. Det er imidlertid viktig å huske at:
- Dette er fremdeles et lån, ikke et stipend. Det må betales tilbake, selv om du har hele lengden på lånet til å betale tilbake. Fordi dette er et lån, belastes det renter. Du vil konsultere betalingsplanen for å se hvor mye den totale renten dette lånet koster deg i hele lånets levetid. På grunn av den lengre stengingsperioden kan det hende at FHA 203 (k) ikke hjelper deg i et meget konkurransedyktig marked der du trenger å kjøpe raskt og uten komplikasjoner.
